Société civile immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière accorde tout son intérêt à l’immobilier.

Fonctionnement d’une SCI : associés, capital, fiscalité…

C’est une société qui offre aux associés la possibilité de financer ensemble l’achat d’un bien immobilier afin d’en faciliter sa transmission.

Le fonctionnement d’une société civile immobilière tourne autour de plusieurs points dont voici les contours.

Associés

Au minimum il faut deux associés pour constituer une SCI. Ceux-ci peuvent être des personnes physiques ou morales et sont indéfiniment responsables des dettes de la société.

Capital social

Comme la SCM, la société civile immobilière ne dispose pas d’un capital minimal. Ce dernier peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature mais doit-il aussi correspondre à la valeur du bien immobilier pour lequel la société a été mise sur pied. Le montant du capital social peut ne pas être versé au moment où ladite société se crée. Ceci dit, les associés peuvent donc en fixer librement les modalités de versement.

Dirigeants

Dans le rang des gérants de la SCI on peut retrouver des associés ou des non associés. Lors de l’assemblée générale le gérant d’une SCI doit faire un compte-rendu annuel de sa gestion et, si les statuts le prévoient, il peut être rémunéré. Au cas où les statuts n’auraient pas désigné de gérants, alors tous les associés sont considérés comme gérants.

Régime fiscal

Les associés doivent déclarer les revenus au titre des revenus fonciers puisque dans la plupart des cas une SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Mais une fois que la société aurait choisi le régime de l’impôt sur les sociétés elle ne pourra plus revenir en arrière.

Régime social

Rémunéré au titre de son mandat le gérant répond au régime des travailleurs non-salariés s’il est gérant associé et à celui des assimilés-salariés s’il est gérant non associé.

Société civile immobilière : de nombreux avantages

Lorsqu’on crée une SCI, on bénéficie de certains avantages fiscaux (possibilité que la transmission soit exonérée d’impôts, possibilité de déduire les loyers et charges du bénéfice fiscal, possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés et pour le régime de la TVA) et d’une facilité dans la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers en évitant la succession en indivision.

Au cas où les associés se trouveraient en désaccord, le gérant a la possibilité de prendre une mesure nécessaire et favorable à la bonne gestion du patrimoine immobilier. En bref, la société civile immobilière rime à l’indivision.

Formalités de création d’une société civile immobilière

Plusieurs formalités sont indispensables à la création d’une société civile immobilière :

rédaction de statuts : si la SCI bénéficie d’un apport d’immeuble ou d’un bail supérieur à 12 ans, ils doivent être rédigés devant un notaire, sinon ils peuvent être rédigés sous seing privé. Ils doivent ensuite être enregistrés auprès du Centre des Impôts en quatre exemplaires timbrés,
dépôt d’un dossier de création auprès d’un centre de formalités des entreprises,
publication d’un avis de constitution auprès d’un journal officiel d’annonces.