En tant que dirigeant(e), vous vous êtes forcément interrogé(e) sur la possibilité d’acheter vos bureaux. Au-delà des avantages qu’un tel choix revêt en matière de stabilité, de confort et de sécurité patrimoniale, il existe une autre raison majeure pour se laisser tenter : l’acquisition de locaux s’accompagne d’avantages fiscaux susceptibles de transformer cet investissement en une opportunité stratégique pour l’entreprise. À condition, bien sûr, d’identifier les bons leviers à actionner. Découvrez 5 conseils pour optimiser la fiscalité de votre projet d’achat de bureaux.
Pourquoi investir dans l’achat de ses bureaux ?
Le fait d’acheter ses bureaux procure trois avantages majeurs :
- Un avantage financier : l’entreprise économise les loyers versés et finit par détenir le bien à 100 % une fois l’emprunt remboursé. Les sommes économisées peuvent être réinvesties en interne ou utilisées pour stimuler la croissance. Si l’entreprise n’occupe qu’une partie des bureaux, elle peut louer le reste à des entreprises tierces de manière à générer des revenus complémentaires.
- Un avantage stratégique : détenir ses bureaux permet de se libérer des contraintes liées au bail commercial ou professionnel, de se protéger contre le risque d’éviction, et de se prémunir contre les fluctuations du marché.
- Un avantage patrimonial : les bureaux constituent un actif susceptible de prendre de la valeur avec le temps. Le dirigeant peut choisir de revendre le bien afin de réaliser une plus-value ou de louer les bureaux afin de préparer sa retraite.
Pour profiter de ces avantages, il est recommandé de se faire accompagner par des experts de l’immobilier tertiaire comme Alex Bolton : cela permet au passage d’actionner un maximum de leviers pour optimiser la fiscalité de l’achat de bureaux.
Comment optimiser la fiscalité de son projet d’achat de bureaux ?
Voyons maintenant comment tirer parti fiscalement de la détention de bureaux.
1. Opter pour la forme juridique adaptée
En pratique, il est possible de réaliser l’acquisition en nom propre ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI).
Dans le premier cas, le bien appartient à l’acheteur (en général, le dirigeant) qui choisit ensuite de le louer à son entreprise : une solution qui contribue à protéger le bien en l’excluant du patrimoine professionnel, tandis que les loyers sont déductibles du résultat imposable. En contrepartie, ceux-ci sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
À l’inverse, la constitution d’une SCI permet d’acheter les bureaux à plusieurs tout en limitant le capital de départ et en simplifiant la gestion du bien. À cela, il faut ajouter la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt du revenu imposable de la société, de façon à réduire la base imposable des associés.
2. Déduire les frais liés à l’achat de bureaux
L’un des avantages majeurs de la détention des bureaux est la possibilité de déduire les charges du résultat d’exploitation de la société. Cela fonctionne indépendamment du régime fiscal de l’entreprise, IR ou IS. Parmi les charges déductibles : frais de notaire, commissions versées aux intermédiaires, frais d’assurance, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparation, etc.
Notez que si les locaux sont mixtes, seule la partie affectée à l’usage professionnel peut donner lieu à des déductions.
3. Utiliser le mécanisme de l’amortissement
L’amortissement des bureaux et du mobilier permet d’étaler les coûts d’acquisition sur plusieurs années et de réduire le bénéfice imposable. Attention : cela n’est possible qu’en étant soumis à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une SCI.
Par ailleurs, le fait d’acheter du mobilier professionnel d’occasion ou reconditionné permet de réduire le coût initial, tout en autorisant un amortissement sur la même durée que pour les biens meubles neufs.
4. Récupérer la TVA
Si l’entreprise est assujettie à la TVA et qu’elle acquiert des locaux soumis à cette taxe (notamment un immeuble neuf), celle-ci peut alors être récupérée. En complément, il est possible de récupérer la TVA sur les travaux réalisés au sein de l’immeuble.
5. Profiter des réductions de l’impôt sur les plus-values
En cas de revente des locaux, il est possible de réduire l’impact de la taxation sur la plus-value en jouant sur le régime fiscal et sur la durée de détention de l’immeuble.
- Si la société est soumise à l’IR, la plus-value à court terme liée aux amortissements est ajoutée au résultat imposable et taxée au barème progressif de l’IR. La plus-value à long terme (hors amortissements) est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Si la société est soumise à l’IS, la plus-value réalisée lors de la cession est soumise au taux normal de 25 % (et au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € sous certaines conditions). Si le dirigeant et/ou les associés souhaitent percevoir le résultat de la vente, la distribution des dividendes est soumise au PFU.
- Si le propriétaire est un particulier soumis à l’IR, c’est la fiscalité des plus-values des particuliers qui s’applique, avec des abattements en fonction de la durée de détention.
Mettez en œuvre ces conseils pour optimiser la fiscalité de votre achat de bureaux, et ainsi profiter pleinement de tous les avantages fiscaux propres à la détention des locaux par le dirigeant ou par l’entreprise.
